离婚协议通常仅产生债权请求权，而不动产物权变动以登记为准，因此该约定本身不能当然对抗外部债权人；但在符合特定条件时，法院可能基于综合考量，支持排除执行。

01 法律性质：离婚协议不直接产生物权变动效力

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。

离婚协议中关于房产归属的约定，主要在夫妻内部产生约束力。未办理过户登记前，权利人所享有的是请求对方协助办理过户的债权请求权，而非房产物权本身。

因此，从形式上看，在未办理过户登记前，房产登记权利人仍为被执行人，债权人申请查封该房产，具有登记外观上的依据。

02 司法实践：能否排除执行的关键考量因素

能否排除执行，不能仅凭登记外观“一刀切”，而应综合审查以下因素：

1.权利形成时间与债务形成时间的先后

这是最核心的考量因素。

若离婚协议签订及婚姻关系解除的时间早于申请执行人债权形成时间，通常可以排除双方通过离婚恶意逃债的故意，法院支持排除执行的可能性较大。

反之，若债务形成在先、离婚财产分割在后，且被执行人当时已处于无法清偿债务的状态，则被认定为恶意规避执行的可能性较高。

2.未办理过户登记的原因

若未能过户非因权利人自身原因造成，如房屋设有按揭抵押无法即时过户、对方不配合、政策限制等，法院更倾向于保护实际权利人的权益。

若权利人对未过户存在主观过错或无正当理由，则难以获得支持。

3.是否实际占有使用及协议履行情况

离婚后是否长期合法占有、使用该房屋，以及是否实际承担剩余贷款、物业费等，是判断权利真实性和履行程度的重要依据。

已实际履行并占有的，更可能被认定为享有应受保护的物权期待权。

4.离婚财产分割是否公平合理，是否存在恶意逃债

若被执行人将全部或大部分夫妻共同财产分割给配偶，需结合财产来源、子女抚养、离婚过错等因素，审查该分割是否公平合理，防止以离婚为手段逃避债务。

注意：基于抚养子女、离婚经济补偿等法定义务的合理倾斜，通常不被认定为恶意。

03 可能支持排除执行的情形

当以下条件同时满足时，法院可能支持排除强制执行：

• 离婚协议真实有效，且签订时间早于债务形成时间；

• 权利人对未办理过户无主观过错；

• 离婚后已实际占有使用该房屋，或协议涉及子女抚养等稳定社会关系的维护；

• 有证据表明不存在恶意逃避债务的情形。

04 可能不支持排除执行的情形

以下情形下，法院通常不支持排除执行：

• 债务形成时间早于离婚财产分割时间；

• 被执行人将全部或主要财产无偿转让给配偶，损害债权人利益；

• 权利人对未办理过户无法提供正当理由，或长期怠于行使权利；

• 申请执行人对该房产享有抵押权等物权性权利，而非普通金钱债权，此时离婚协议的债权请求权通常无法对抗。

总之，离婚协议约定房产归一方，并不当然产生对抗法院强制执行的效力。

能否排除执行，取决于权利形成时间、未过户原因、实际占有使用、分割合理性以及债权人权利性质等因素的综合判断。