案件回顾
2024年8月10日，赵某在中介的陪同下，查看了成都市天府新区某房屋的户型布局。随后，中介组织赵某（买方）与孙某（卖方）进行磋商，在磋商过程中赵某向孙某了解房屋有无漏水等问题，孙某告知没有漏水。双方签订了《存量房屋买卖合同》《补充协议》《物业交割清单》。合同签订后，赵某向孙某支付了50000元定金，并向中介支付了10480元中介服务费。
2024年8月17日，赵某在孙某的同意下再次查看房屋，发现阳台天花板正在漏水，且存在多处漏水点。房屋租客告知，此前由于楼上房屋渗水，已经找过两次楼上的物业使用人。赵某立即将漏水问题反映给中介，要求联系孙某处理。然而，孙某始终未对漏水点进行维修。赵某遂通过中介与孙某沟通补偿或解约事宜。2024年9月20日，双方在中介的组织下协商，但孙某既不愿意补偿，也无法从根本上解决漏水问题。协商无果后，赵某诉至法院，以被隐瞒、存在重大误解为由，要求撤销房屋买卖合同并退还定金。
诉辨意见
原告
原告认为，中介及被告在看房、购房洽谈及签订合同前后，故意隐瞒了房屋漏水的事实存在欺诈，且因未如实披露，导致其做出错误判断。原告一直要求整改，但被告也未进行根本性整改，导致房屋漏水问题持续存在，故以被欺诈、存在重大误解为由，要求撤销合同并退还定金。
被告
被告辩称，原告看房时房屋无漏水情况，临近签约前数小时阳台突然出现渗水，租客未及时告知，被告身处外地难以及时知晓。在五年多的租赁期内，租客从未反馈过漏水问题，表明被告签约时对漏水并不知情，不存在隐瞒欺诈。原告作为完全民事行为能力人，看房时未尽合理查验义务，要求撤销合同并返还定金无事实和法律依据。且原告至今未缴纳房款，已构成违约，无权要求退还定金。
争议焦点
本案的争议焦点在于原告能否以存在欺诈或重大误解为由撤销合同？
法院判决
法院认为，本案中无证据证明被告主动向原告披露过房屋存在渗漏水及墙面脱落的情形。但原告购房前应尽必要的注意义务，审慎查看房屋状况，对房屋有全面认知后再做决定。现无证据证明被告对房屋状况有过虚假陈述，或在原告询问时故意隐瞒真相，且渗漏水情况轻微且并非持续状态，本不致合同目的无法实现。但被告在庭审中同意解除合同，故法院确认案涉合同自庭审之日即2025年3月27日解除。此外，原告未对房屋状况进行审慎查勘，被告的案涉房屋在过户前即发生了质量瑕疵情形，且房屋漏水问题一直未得到根本性修补，双方均存在一定过错，故定金罚则在本案中并不适用。案涉合同解除后，被告应退还原告购房定金50000元。
律师分析
1. 二手房买卖交易中，告知义务的限度
在二手房买卖交易中，告知义务以期待合理性和披露可能性为限。
期待合理性是指凭借自身能力通过合理手段无法获取相关信息，只能希望对方主动公开。
披露可能性是指要求交易方客观上充分掌握相关信息，具有信息披露的能力，且披露信息不至于对其造成重大不利影响。
因此，要求卖方主动披露的信息需满足：
（1）、属于专业性检测才能发现的结构性问题（如承重墙受损）；
（2）、卖方通过日常居住或管理应当知晓的持续性缺陷（如长期存在的渗水问题）；
（3）、买方通过常规验房手段难以发现的隐蔽瑕疵。
本案中，第一、原告作为买受人，具有现场审慎查验的义务，现场查看房屋能主动发现房屋是否存在瑕疵以及存在哪些瑕疵。但是本案原告在购房是只是匆匆看了房屋两、三分钟左右，就决定购买房屋并缴纳了定金，原告本人未尽到审慎验房的义务；第二、被告作为出卖人，因一直将房屋出租给第三方，在第三方未及时告知房屋存在漏水的情况下，被告可能不知情，不能苛求被告主动告知。
2. 质量瑕疵的区分
二手房屋或多或少会存在一定的质量瑕疵，要区分质量瑕疵是轻微瑕疵还是重大瑕疵。
轻微瑕疵：如房屋漏水，但可以通过维修的方式进行补救，不影响房屋正常居住使用。
重大瑕疵：如房屋墙面严重开裂或倾斜，达到主体结构问题，对房屋的正常使用造成重大影响。
法律后果：轻微瑕疵，解决的方式通常是要求卖方进行修缮并赔偿相应损失，但一般不能据此解除合同或撤销合同。只有存在重大质量问题，严重影响房屋的正常使用，导致合同目的不能实现时，才能退房退款。
3. 《房屋买卖合同》中关于质量瑕疵条款的约定
实务中，二手房交易一般都会签一个中介提供的统一模板的居间合同。对于出现漏水、墙面开裂的情况，在中介提供的居间合同中一般约定为：“卖方在签订本合同时应将该房屋已经发现的影响房屋正常使用的房屋重大质量问题（包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等）如实告知买方，并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付买方。”但请注意：这个条款只约定了卖方负有修缮责任，并未赋予买方可予单方解除合同的权利。换言之，如果出现漏水、墙面开裂的质量问题，买方可以依据该条向卖方主张要求其维修或承担赔偿的责任，但不能依据该条解除或撤销合同。
因此，买方看完房子后若发现质量问题，一定要针对房子的具体情况设置一些针对性条款，可以在房屋买卖合同或补充协议中对修缮、赔偿责任做出具体约定。比如这个房子可能存在渗漏水问题的，那么要重点设置渗漏水问题条款的责任分担条款，由谁维修、维修到什么程度、什么时候维修好、是否可以延迟或者拒付房款、是否可以解除合同等等。
办案小记
购置房产作为普通人一生中为数不多的大额交易，一定要非常慎重。本案的买受人，当他发现自己高价购入的房屋出现了漏水的不利状况时，加上一开始出卖人明确表明没有漏水，而且在之后的沟通当中，出卖人也未及时根本性的修补漏水问题，导致买受人对出卖人越来越不信任，双方之间的沟通障碍也就越来越大，最后没有办法协商解决只能诉至法院。
案件办理过程中，我们作为代理律师，其实是能够理解买受人的感受的，虽然从房屋所存在的具体瑕疵质量问题来说大概率达不到解除或撤销合同的条件，但最后通过我们所律师的努力，在提交了很多证据（录影证据、微信聊天证据、照片等），法院认定对方存在过错的情况下，也实现了买受人退房退定金的诉求。律师在纠纷解决中的作用不是一定要获得完胜，而是在面对不利的情况下，通过各种方式解决问题并尽量帮助当事人实现利益最大化。
结语
购房是人生大事，务必谨慎对待。在签订合同前，务必仔细查验房屋状况，切勿匆匆看房之后，立即交定金；合同条款也应咨询查看，并在合同中明确约定相关责任条款，以避免日后纠纷。如遇问题，及时寻求法律帮助，维护自身合法权益。
